中國房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)健康租售也許要五年以上時間

中國房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)健康租售比，也許需要五年以上時間。
房地產(chǎn)租金價格指數(shù)，能夠反映消費、收入與通脹的影響。通常而言，房租上升反映消費品價格壓力上升。買不起房，可以租房住，租不起房，只有離開工作地尋找消費成本的地區(qū)，因此，租房市場的變化顯示了一個地區(qū)的收入、消費臨界點。而商品房價格不同，常常反映貨幣泡沫與投資預(yù)期收益，在2011年以前，作為投資品橫行于世，反映的是投資品價格，與消費有關(guān)，但關(guān)系遠(yuǎn)不如租賃價格密切。
從統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)看，中國的房屋租賃指數(shù)經(jīng)歷了一個緩慢上升的過程。
從房地產(chǎn)走向市場化的1998年開始到2009年，以上年基數(shù)為100計算，房屋租賃價格總指數(shù)分別為1998年的102.40，1999年的98.50，2000年的102.40，其中較高的是2001年的102.80，2007年的102.60，在100以下的為1999年的98.50，2009年的99.40。由于以上年基數(shù)100進(jìn)行計算，因此房租價格讓人感覺上漲較為溫和。
就具體類別而言，住宅租賃價格較高，而辦公用房、商品用房相對較低。住宅租賃價格漲幅超過辦公用房與商品用房，說明與居民住房切實相關(guān)的租賃熱度超過了商業(yè)與辦公熱度，商業(yè)工業(yè)空心化，這是租賃市場市場價格難以繼續(xù)上升的表現(xiàn)。
與租賃價格相反，無論是商品房、住宅還是非住宅，房屋銷售價格指數(shù)明顯高于租賃價格指數(shù)，總指數(shù)分別為2003年104.80，2004年109.70，2005年為107.60，2006年為105.51，2007年為107.60，2008年為106.50，2009年為101.50，上述數(shù)據(jù)由下逐級上報，未必準(zhǔn)確，2009年指數(shù)低到不可思議的程度，受到市場人士的猛烈抨擊。但由此可以大致看出，在此期間，中國房屋銷售價格迅猛上升，既超出了人均可支配收入的增速，也脫離了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度，在貨幣的瘋狂輔佐下，一騎絕塵成為最耀眼的投資品種。這一階段中國房價上升之猛烈，恰與同期中國土地交易價格指數(shù)的迅猛上升互相印證。
近兩年，情況出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，房屋銷售價格受到，而租金開始迅猛上升。這說明在金融去杠桿化背景下，房地產(chǎn)逐漸褪去投資品的光環(huán)，恢復(fù)消費品的真身。消費品價格猛漲，則說明實際上的通脹壓力大幅上升，一旦超過工資增速，將成為普通工薪的不可承受之重。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部發(fā)布的《2011年北京租賃市場年度報告》，2011年一線城市的住宅類租金水平整體均呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，其中北京租賃市場增長，成交月平均租金3280元，年度(同比2010年)漲幅為13%。對比2011年11月和2011年1月的租金來看，2011年北京住宅平均租金漲10.5%，廣州漲9%，上海漲4.5%和深圳漲2%。另據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2010年北京租賃市場年度漲幅為19%，2011年為13%。租金上漲水平遠(yuǎn)高于收入上漲程度，尤其是與2008年相比，租金上漲壓力指數(shù)幾乎高出10倍。與住宅類租賃價格相比，非住宅類租金水準(zhǔn)則呈溫和上漲態(tài)勢。
由此可知，在房地產(chǎn)調(diào)控的2010年，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯變化，房地產(chǎn)價格受到，而租賃價格上升。在貨幣收縮之下，房地產(chǎn)作為投資品的價值被市場打上了一個問號，但由于此前貨幣發(fā)放過多，從工資到原材料的普遍上升，通脹壓力增加，導(dǎo)致租賃價格大幅反彈。如果一線城市的房地產(chǎn)租賃價格繼續(xù)維持2010年、2011年的態(tài)勢，那么這些城市將繼續(xù)出現(xiàn)消費價格上升的空心化現(xiàn)象，直到煤氣水電、房屋租賃等消費品價格的籠頭被強(qiáng)有力的手拉住。
租售比與房價收入比一樣，是衡量房價是否健康的重要體溫計。在2010年以前，由于房價瘋狂上升，而租金溫和上升，導(dǎo)致中國城市的租售比越來越離譜，大城市甚至在500以上，意味著靠租金要42年左右才能收回成本，房價脫離了地球引力扶搖直上。人們買房子不是為了出租獲利，靠微薄的租金也無法獲利，惟一的可能性就是捂盤等待資產(chǎn)升值，而后轉(zhuǎn)手套現(xiàn)。這是典型的貨幣泡沫與房地產(chǎn)泡沫。
現(xiàn)在，房價回穩(wěn)，在近幾年的時間內(nèi)沒有大漲的空間，而房租上升，則租售比逐漸回落到正常范圍內(nèi)。不考慮其他因素，設(shè)想一座購價100萬的住宅，如果租售比在200，如果不考慮利率成本，則17年左右可以收回成本，月租金將高達(dá)5000元。如果計入通脹，以每年4%的CPI增速，則需要26年，如果房租每年上升覆蓋通脹，仍然可用17年收回成本。
考慮到中國的收入與市場現(xiàn)金擁有量可能被低估，租售比200到300都在可以接受的范圍之內(nèi)。以2010、2011年的租金漲幅，而房屋銷售價不漲，不計入其他變量，那么，多數(shù)城市在未來五到十年可以恢復(fù)正常的租售比。
如意算盤雖然好，但別忘記租金上漲，租房者心驚，物價與工資是民生生命線，重要性不亞于房地產(chǎn)銷售價格。再次強(qiáng)調(diào)，租金上漲有臨界點，那就是有當(dāng)?shù)氐墓ど虡I(yè)發(fā)展、人均可支配收入上升為支撐，否則租金上升就是以通脹的方式讓租售比健康，其實更不健康。
讀后感:房地產(chǎn)行業(yè)的降溫,貨巾超發(fā),金融危機(jī)襲來,讓我們給排水閥門行業(yè),也是飽受風(fēng)霜.讓一個小企業(yè)感到生存壓力了.我們過濾器,我們控制閥面臨機(jī)遇與挑戰(zhàn).